房地产业崛起靠政策还是降价

 

  近日,广东省人民政府办公厅出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。《意见》提出加大保障性住房建设力度、支持房地产开发企业积极应对市场变化等15条措施,用于缓解开发商资金压力,取消“限外令”,促进房地产市场平稳健康发展。

  有关人士指出,广东省政府出台此项政策是对房地产业和整个经济链条做出的最大支持。然而,一些业内人士则认为房地产业想要健康良性的发展,还必须认清市场萎靡的本质和缩水的原因。政府帮助是好事,应该利用好政府的政策支持,但是房产商也应理智地去面对救市政策,做出相应的让步。著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也认为:“房市要大幅放量,没有降价是不可能的。”

    政策救市难解顽疾

  房市涨幅已成为社会普遍关注的话题。两会期间更是受到了广大代表和委员的关注。而在出口、投资受国际经济不景气的影响下,房地产业作为国内消费中比重最大、涉及上下游相关行业范围广的行业,民众关注的是房地产是否会降价,开发商关注的则是政府是否会出台新的政策救市。而有关专业人士则认为,单单靠政策支持不足以让房地产业健康发展。

  据专业人士分析,房地产行业之所以进入低迷期,不仅是因为金融危机所带来的影响,更多的在于一些开发商没有准确的定位。据广东南海一家房地产开发商透露,目前市面萧条的原因在于消费者处于观望状态。而房地产市场中真正有问题的企业是那些靠房地产起家、多元化发展的开发商和部分小型项目开发商,前者由于大量的资金挪作他用,造成了企业资金周转不灵,无法如期偿还银行贷款,房子卖不出去,资金回收不及时,必然会造成企业资金链的断裂。

  据广州市国土房管局公布的成交数据显示,2月份,广州市10区新建商品住宅交易登记面积仅为23.12万平方米,同比2007年2月下降69.4%;与2008年1月份成交量34.95万平方米的水平相比也出现较大萎缩。其中,越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔中心6区合计成交18.60万平方米,同比减少66.5%.

  有关人士表示,面对目前房地产市场情况,光靠政府对房地产企业的支持来刺激成交量上扬是不太可能的,政策只能为二套房消费者提供优惠,而市场的最大消费者则是那些首次置业的人,这部分人在这样的市场情况下,都抱着观望的态度,不会轻易出手。“房价虚高在于地皮费用和运作公关费用很高,但是均分到开发商所开发的每一套楼房中则就十分有限了。虽然现在与去年同期比较房价是降了不少,但是开发商也并非就没有利润可赚。所以开发商也应适时调整自己的市场定位,适度进行价格调整才是让房地产业进入良性发展轨道的首要条件。单靠政策支持难以真正缓解市场低迷的境况。”广州市某房产评估师告诉记者。

    舆论导向成败标杆

  这位评估师还告诉记者:每个消费者在购房前都会对相关信息进行了解,会将媒体的报道做为参考,但是很多媒体在进行信息披露时欠缺正确的参照物和定位。譬如有媒体称今年2月天河区一手住宅均价为1.0385万元/平方米,比今年1月份的1.5615万元/平方米下降了5230元,降幅高达33.5%%。但这样的说法是不正确的。天河区的区域很大,也分路段,这样的说法会让消费者和开发商都造成一种误解,有的楼盘本身位置偏僻,配套设施不健全,楼价本身就不高,看到这样的数据,他们会觉得价格离均价还有距离嘛!而一些位置较好的楼盘性价比本身就很高,价格自然就会高些。但是,面对这样的报道消费者就会认为开发商在欺骗消费者,高出均价那么多不合理。这样就造成了信息的不对称,自然也就影响市场的健康发展。这样的情况在身边经常出现,所以媒体在公布这样的信息时应该将其分类进行比较。

  据房地产协会有关人士披露,媒体信息的不准确影响市场的正常发展。目前,一些大众媒体“吃”着开发商供给的“粮食”,因此在舆论的导向上,有时不能客观地对问题进行正确分析。此外,政府也应将规划预期提前公布给民众,让民众了解到政府每年在限价房、普通住房、高端住房等方面的一些动向和意向,让消费者理性消费,这样可以避免哄抬房地产市场价格的现象发生,也更能促进房地产市场健康发展。

    适度降价良性循环

  巴曙松认为,从房地产市场发展来看,开发商通过降价带动放量,要比“硬扛”好得多。降价、放量对银行、开发商都有好处。巴曙松指出,房地产市场即使要“救市”,也是“救”中低收入者的购买力,“救”房地产市场的成交量,并不能理解为“救”房地产企业。

  据《广东房地产蓝皮书》显示,历经2003年以来连续5年高速增长周期,2008年广东房地产市场已经进入周期性调整,房价终结快速增长势头,全省商品房新开工面积、开发到位资金、销售回笼资金等多个指标均出现2003年以来首次负增长。专家呼吁,利用目前房地产市场出现的回暖契机,开发商要引导释放有效需求,扩大住宅销售量,缓和供销矛盾。

  合富辉煌集团首席分析师黎文江分析,虽然房市出现回暖迹象,但开发商切不可乱涨价。广州现在每个月也只有47万平方米左右的成交量,而每月60万平方米的成交量才算是比较稳定的。

  笔者在与一些消费者的交谈中了解到,大多数的消费者还是希望开发商能适度调节价格。某企业财务主管告诉记者,如果房地产价格过高,势必会带来一系列的问题,引起经济不平衡发展,长此下去会给房地产行业带来灾难性的后果。
karker编辑,来源:中国干混砂浆网



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